我國物業(yè)行業(yè)以收益計算的市場規(guī)模在2023年達到6千億元，雖然整體上保持增長趨勢，但發(fā)展增速自疫情后開始放緩。除了受整個大環(huán)境影響之外，也說明我國的物業(yè)行業(yè)在由規(guī)模增長向質量增長的方向轉變。  資料來源：弗若斯特沙利文、中國物業(yè)管理協(xié)會 金柚網(wǎng)研究院對于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和用工情況進行不斷地跟蹤，對此特別出具了《物業(yè)用工風險管控白皮書》研究報告，對物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)現(xiàn)狀、宏觀環(huán)境、典型企業(yè)的用工特點、用工風險等做了詳盡的分析。 在存量競爭階段，物業(yè)企業(yè)如何提升核心競爭力?如何通過核心的人力要素管理以提升業(yè)務運營效率?本文將帶你解答。 一、物業(yè)行業(yè)發(fā)展承壓，但外部宏觀環(huán)境釋放積極信號 整體上看，資本市場遇冷，包括上市企業(yè)市值下降，謀求上市的企業(yè)數(shù)量和行業(yè)融資事件均有所下降。房地產市場的下行直接導致物業(yè)公司可承接的管理項目減少，影響整體的收入和盈利能力。 然而“長周期”服務屬性，意味著即使受到大環(huán)境承壓，物業(yè)行業(yè)依舊可以借助存量盤子內客戶的持續(xù)服務需求獲得增長。按照中國指數(shù)研究院的預測，全國物業(yè)管理規(guī)模2025年將達到315億平方米。  資料來源：中指研究院 注：圖表中的管理面積指的是在管面積，是指已經(jīng)交付企業(yè)管理、產生收益的面積。 此外，宏觀環(huán)境釋放積極信號：政府不斷強調“物業(yè)服務+生活服務”的連接作用，政策提法由“探索”到“發(fā)展”，重視程度不斷加深;城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步推進和人口落戶政策的放寬，直接為物業(yè)管理行業(yè)提供增長空間。數(shù)字化技術的不斷發(fā)展應用將提升物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)務運營效率。  資料來源：國家統(tǒng)計局 戶籍人口城鎮(zhèn)化率(城鎮(zhèn)戶籍人口數(shù)/戶籍人口總數(shù))，數(shù)據(jù)主要來自公安部每年的公開報道。 二、頭部企業(yè)開源節(jié)流以提升核心競爭力，勞務分包是普遍選擇 按照2023年合約面積計算，碧桂園服務、萬物云和保利物業(yè)位列前三，這三大品牌也是2023年按照在管面積排名位于前三位的企業(yè)。  資料來源：克爾瑞2023年中國物業(yè)服務企業(yè)管理規(guī)模榜(統(tǒng)計時間為2023.01.01-2023.12.31) 合約面積是指企業(yè)累計合同簽約面積，包括在管面積和儲備面積。在管面積是指已經(jīng)交付企業(yè)管理、產生收益的面積。 三家企業(yè)在2023年均實現(xiàn)營收正增長，核心的物業(yè)管理服務在營收中發(fā)揮的基石作用穩(wěn)定。碧桂園服務作為行業(yè)龍頭企業(yè)，毛利和營收規(guī)模顯著高于萬物云和保利物業(yè)，在多元化的業(yè)務模式以及第三方管理項目外拓能力下，整體毛利率也更高。  資料來源：中指研究院 物業(yè)管理屬于勞動力密集型行業(yè)，三家企業(yè)員工成本占服務成本的比重最高超50%，但2021-2023年員工成本占服務成本的比重均呈下降趨勢，說明三家企業(yè)均在控制自有員工成本開支。 此外，雖然三家企業(yè)的業(yè)務結構和盈利能力存在差異，但均不同程度的借助勞務分包商緩解用工壓力，以披露最新數(shù)據(jù)的碧桂園服務為例，2023年勞務外包成本為3.08億元。結合企業(yè)2021-2023年自身業(yè)務規(guī)模并無縮減的情況，說明三家企業(yè)或借助外包員工替代自有員工以降低用工成本。  資料來源：三家企業(yè)的財報 三、物業(yè)行業(yè)基層用工規(guī)模大，用工風險更具復雜性 1.員工流失率高，引發(fā)招聘難、培訓難 2024年中國物業(yè)管理行業(yè)上市物企20強中，有13家企業(yè)的員工流失率達到25%，9家企業(yè)員工流失率超35%，甚至有兩家上市企業(yè)的員工流失率在2023年超50%。員工流失率高會繼而引發(fā)用工不穩(wěn)定，增加企業(yè)的招聘和培訓成本。  資料來源：各企業(yè)ESG報告 2.勞動力老齡化現(xiàn)象相對普遍，勞動關系難認定、勞動權益難落實 中國物業(yè)管理行業(yè)上市物企20強中，除去未披露ESG報告的四家，有半數(shù)企業(yè)50歲以上員工的占比在20%以上，個別企業(yè)50歲以上勞動力的占比甚至超過50%。一方面，目前對于超過法定退休年齡選擇繼續(xù)勞動的群體與用人單位的勞動認定并不十分明確;另一方面，現(xiàn)行法規(guī)工傷保險、勞動法僅適用于勞動關系，意味著大部分超齡勞動者的勞動權益保障無法全面覆蓋。  資料來源：各企業(yè)ESG報告 3.一線員工規(guī)模大，工傷事件較為普遍 2024年中國物業(yè)管理行業(yè)上市物企20強，在披露工傷數(shù)據(jù)的12家企業(yè)中，大部分企業(yè)因工傷損失的工作天數(shù)在500天以上，甚至部分超過一萬天。 4.項目分布廣泛、分散，不同地區(qū)的批量用工招聘、管理難度大 物業(yè)企業(yè)的管理項目呈多點分布的狀態(tài)，將面臨兩個主要問題：其一，不同城市的項目如何及時進行員工配置;其二，不同城市、不同項目的員工管理如何進行統(tǒng)一管理調度。 綜上所述，物業(yè)行業(yè)不僅存在招聘、管理上的難題，還面臨多樣和復雜的用工風險挑戰(zhàn)。若要在競爭激烈的存量市場中獲得核心競爭力，人力要素的管理效率提升和風險管控將是重要考驗。 四、專業(yè)的物業(yè)外包服務方案，助力物業(yè)企業(yè)行穩(wěn)致遠 借助勞務分包以保障業(yè)務運營成為物業(yè)企業(yè)的普遍選擇。選擇專業(yè)的勞務分包商能夠幫助其靈活配置不同項目的員工，在外包方案制定、風險把控等方面獲取更專業(yè)的解決方案。 1.專業(yè)化招聘服務體系，有效應對物業(yè)企業(yè)招聘難問題 在一個新的地區(qū)開啟物業(yè)管理項目時，如何找到合適、充足的用工是第一步。但企業(yè)通常會因當?shù)責o經(jīng)營分支、招聘渠道單一等難以匹配合適用工。此外，小規(guī)模企業(yè)多缺乏完善的招聘制度和流程，導致潛在用工風險增加。為幫助物業(yè)企業(yè)在異地順利開展業(yè)務，金柚網(wǎng)在全國設立155家自營分公司，能夠及時響應物業(yè)企業(yè)在多個不同地區(qū)的服務需求。 2.員工管理流程數(shù)字化，為物業(yè)企業(yè)省去繁雜事務 物業(yè)企業(yè)基層崗位種類多，且不同崗位的員工工作時間不一致，意味著員工工時、工資等核算方式的差異，日常對于基層服務人員的事務管理將更為繁雜。為使企業(yè)能夠專注于核心業(yè)務，金柚網(wǎng)設計國內數(shù)字化外包服務方案，能夠覆蓋物業(yè)行業(yè)員工從入職到薪資發(fā)放的整個流程，還提供員工個性化服務如在線解答疑問、員工滿意度調研、日常關懷等，有助于提高物業(yè)行業(yè)的員工留存率。  資料來源：金柚網(wǎng) 3.覆蓋員工全生命周期的外包服務體系，全方位管控風險 員工從入職到離職的整個生命周期都會涉及到法律規(guī)范問題。物業(yè)行業(yè)還會面臨勞動關系認定難、員工權益保障落實難等諸多問題。為保障物業(yè)管理項目順利開展及用工合規(guī)，金柚網(wǎng)設計覆蓋員工全生命周期的外包服務體系，全方位捕捉并前置管控潛在用工風險。  資料來源：金柚網(wǎng) 4.更精準的商保解決方案，直面物業(yè)行業(yè)復雜的用工風險 物業(yè)行業(yè)用工場景多樣化，加上用工普遍老齡化及非全日制的特點，存在的用工風險也更具復雜性。為助力物業(yè)企業(yè)更靈活的應對用工潛在風險，金柚網(wǎng)推出商保產品——康康ODS，它能夠覆蓋多個險種，整合全平臺商保資源為企業(yè)提供更多選擇。還能夠全程數(shù)字化管理，實現(xiàn)線上自動投保、自動增減等，尤其是超短期意外險能更精準匹配企業(yè)商保需求，最大化控制成本。  資料來源：金柚網(wǎng)研究院 員工流失率高、勞動力老齡化等是物業(yè)企業(yè)共性的痛點，加上業(yè)務分布廣泛、人員規(guī)模大等，員工招聘、管理難度大等也是不得不面臨的重要難題。長遠來看，物業(yè)行業(yè)將在政策、城鎮(zhèn)化等利好下獲得增長空間，但伴隨著人口老齡化及退休年齡延遲等情況的出現(xiàn)，物業(yè)行業(yè)的用工風險或將進一步增加。 金柚網(wǎng)作為深耕物業(yè)行業(yè)的專業(yè)人力資源服務商，其國內數(shù)字化外包服務能夠滿足物業(yè)行業(yè)的多種用工需求，覆蓋全生命周期的外包服務體系將幫助物業(yè)企業(yè)全方位管控用工風險。未來，金柚網(wǎng)會攜手更多物業(yè)企業(yè)，出具更為精細化的用工解決方案，助力物業(yè)行業(yè)行穩(wěn)致遠。 |
